경기위축 토지투자 ↓    수혜지역 개발관심 ↑

사진제공=서울시

 이명박 정부 들어 네 번째로 토지거래허가구역을 해제했다.
수도권의 녹지, 비도시, 용도미지정 지역 814㎢와 수도권 및 광역권 개발제한구역 1,340㎢인 2,154㎢가 토지거래허가 대상에서 풀렸다.
이는 국토해양부가 지정한 전체 허가구역 4,496㎢의 48%에 해당한다.

지역별 토지거래해제 면적은 ◆서울시 (총 12.53㎢)◆인천시 (총 3.78㎢)◆경기도 (총 1,309.56㎢)◆부산시 (총 85.67㎢)◆대전시 (총 136.52㎢)◆대구시 (총 170.01㎢)◆광주광역시 (총 217.41㎢)◆충북 (총 20.69㎢)◆충남 (총 11.73㎢)◆전남 (총 39.56㎢)◆경남 (총 146.09㎢) 으로 서울시 면적 605㎢ 의 3.5배에 달하는 규모이다.
이제 남은 허가구역은 전 국토면적의 5.5%에서 3.4%로 줄어들었다.
이로써 외지인의 땅 투기를 막고 땅값 안정을 위해 1979년 도입된 토지거래허가구역 제도는 사실상 유명무실해졌다.

그러나 이번 해제 지역에는 서울 강남구 개포동, 송파구 장지동, 종로구 구기동 등 알짜 지역과 경기도 과천·하남시 등 보금자리주택지구로 지정된 지역 주변이 다수 포함돼 있다. 특히 국제과학비즈니스벨트 지정지인 대전시 등 호재가 있는 지역도 규제가 풀렸다. 땅은 작은 호재에도 민감하게 반응하는 특성이 있기 때문에 개발 예정지 주변지역을 중심으로 땅값 상승과 함께 마구잡이 개발이 재연될 수 있다.

규제완화 자체가 시장에 자금 쏠림 현상을 불러올 수 있다.
이렇게 되면 부동산 경기침체의 탈피 국면에선 600조원 넘는 시중 유동자금이 토지시장으로 대거 몰려 투기판으로 변질될 가능성이 크다. 물론 정부는 나름대로 이에 대한 안전장치를 뒀다고 한다. 우선 땅값 불안 가능성이 있는 지역은 아예 해제 대상에서 제외했다. 개발사업지역과 그 주변 지역, 개발예정·가능지역 등이다. 또 해제 예정지에 대한 지속적인 모니터링도 강화할 방침이다. 땅값이 불안해지는 것을 사전에 차단하겠다는 것이다.

이번 조치로 단기간 내에 땅 투자 수요가 크게 늘어날 것 같지는 않다. 실거래가신고제 등 투자 심리를 위축시키는 규제가 여전히 남아 있는 데다 부동산 경기가 크게 위축돼 있어 땅에 관심을 갖는 사람이 적기 때문이다. 시장에 실수요든, 투자수요든 매수세가 드물다는 얘기다. 그러나 부동산시장 침체로 허가구역 해제에 따른 땅값 급등은 당장 없지만 부동산 경기가 상승기에 접어들 경우 이번에 해제된 일부 알짜 지역이 투기의 집중 타깃이 될 수 있다.

이번 해제대상 지역 중 투자유망 지역에 대한 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.
이들 지역은 대부분 장기간 땅값이 안정된 지역이어서 단기간에 시세차익을 기대하기 어렵지만 수도권에선 서울 접근성 등이 뛰어난 곳이 적지 않고 지방은 개발호재지역이 많아 이들 지역을 대상으로 장기적 관점에서 관심을 가져볼 만하다.

이번에 풀리는 지역 중 최고 유망지역은 과거에 서울 강남을 대체할 신도시 후보지로 거론됐던 용인시 처인구와 수지구, 남양주시 일대다.
강남권으로의 접근성이 좋아 인구추가유입 가능성이 높고 개발기본계획이 마련돼 있어 그린벨트(개발제한구역)해제 가능성이 높다. 따라서 토지거래허가구역이 풀리면 가장 먼저 주목받게 될 것이다. 최근 경기 판교신도시내 동(東)판교지역으로 부자들이 몰려가듯이 서울과 가깝고 저층의 쾌적한 주거환경을 확보할 수 있는 곳이 주목받고 있다.
그러나 금싸라기 땅 주변으로 관심을 모은 서울 송파와 경기 하남 및 성남 일대 해제지역은 모두 위례신도시에 포함된 국공유지로서 개인간 거래가 불가능하다. 토지거래허가구역에서 풀리는 송파구 장지동 592의 22 일대 1093필지와 하남시 24개동 일대 1만2682 필지, 성남시 수정구, 중원구 4073필지는 모두 위례신도시에 포함된 국공유지다.

토지거래허가구역 해제지역에 투자할 경우 투자하기 전에 인근지역 땅값과 철저히 비교해야 하고 해당 토지의 용도 및 개발가능성 등도 따져봐야 한다. 땅값은 주관적 요소에 의해 가격이 결정되는 데다 환금성이 떨어지기 때문에 투자금액, 상환여력, 보유기간 등을 충분히 감안해 중장기적 관점에서 접근해야 한다. 특히 서울 외곽지역은 주변시세와 차이가 크지 않고 일부지역은 문화재보호지역, 상수원이나 군사보호구역으로 묶인 곳도 있어 철저히 확인해야 한다.

자료제공=국토해양부/(주)콜드웰뱅커 케이리얼티 문정오 대표