이용섭 건설교통부 장관이 2일 “최근 부동산 시장이 불안한 안정세를 지나 대세가 하향안정세 국면에 진입했다”며 “일시적 하락이 아니라 계속 떨어질 것”이라고 전망했다.
참여정부 부동산 정책의 효과가 이제 가시화되고 있다는 진단이다. 또 현재 집값 하락 수준은 전혀 우려할 단계가 아니며 더 떨어져야 한다고 강조했다.
'불안한 안정세'→'하향안정세 대세'
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이용섭 건교부장관이 2일 서울 명동 은행회관에서 열린 조찬포럼에서 최근 부동산 시장 동향과 향후 전망을 밝히고 있다. |
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이 장관은 이날 국가경영전략연구원이 주최한 조찬포럼에서 ‘부동산 시장의 현황과 시장 전망’이란 주제의 강연을 통해 이같이 밝혔다.
1.11부동산대책 발표 이후 집값은 빠르게 하락세를 보였으나 이 장관은 시중의 풍부한 유동성을 바탕으로 반등이 가능하다는 점에서 ‘불안한 안정세’로 평가해 왔다. 하지만 이제 상황 판단을 바꿔야 할 때라는 것이다.
국민은행 조사 결과 지난달 23일 기준 전국의 집값은 2년 3개월만에 일제히 하락세를 보였고, 민간 시세업체 조사에서 서울 아파트값은 올 들어 최대 낙폭을 기록했다.
이 장관은 집값 하락 요인에 대해 “가격 상승을 기대하기 어려운 여러 장치가 겹겹이 쌓여 있다”며 △분양가 상한제와 분양원가 내역공시제를 담은 주택법 개정안 국회 통과 △공시가격 상승과 과표 현실화로 인한 보유세 부담 △주택대출 규제 강화 등을 꼽았다.
이 장관은 “그동안 효과 없는 부동산 정책을 양산한다고 비판도 받았지만 효과를 내기까지는 일정한 시간이 필요했다. 이제 가시적으로 나타났다고 생각해야할 것”이라며 “참여정부 이전 정부 정책이 수요 공급에 국한된 해열제, 대증적 처방이라면 참여정부 부동산 정책은 효과가 서서히 나타나는 본질적 한방 처방”이라고 평가했다 .
"집값 더 떨어져야 한다"
대표적인 ‘본질적 처방’으로는 부동산 실거래가 신고와 과세표준 현실화 등을 들었다. 이 장관은 실거래가 신고제에 대해 “중개업자와 상의해서 실거래가와 다른 가격을 따로 냈던 과거에는 상상할 수 없는 일”이라며 “시세와 거래 건수를 다 알 수 있고, 이를 바탕으로 해서 정책을 수립하므로 오차를 줄이는데 기여한다”고 설명했다.
그는 이어 “과세표준 현실화는 1989년 이후 모든 정부가 추진해 왔으나 인기없는 정책이라 하지 못했고, 보유세 중과 거래세 경과도 부르짖었지만 아무도 못했다”며 “참여정부는 그걸 이뤘다. 쉬운 것 같지만 엄청 어려운 것”이라고 말했다.
집값이 폭락해 경제에 악영향을 줄 수 있다는 일각의 우려에 대해서는 “급락이나 폭락이라는 게 전혀 현실에 맞지 않다. 더 떨어져야 한다”고 일축했다.
서울지역 아파트 분양가가 2000년 평당 728만원 수준이었는데 2005년 1443만원으로 오른 반면, 올 들어 집값이 떨어졌다고 하지만 강남3구(강남ㆍ서초ㆍ송파구)의 누적 하락률이 1%에 미치지 못하고 강북을 비롯한 수도권 지역은 소폭 상승세를 보였으므로 ‘폭락’ 우려는 현실에 안 맞다는 설명이다. 강남 3구의 올해 누적 집값 하락률은 0.92%다.
또 집값 하락으로 인한 금융위기 우려에 대해서도 평균 주택담보인정비율(LTV)이 50.3%로 각각 80%, 90% 수준인 미국과 일본보다 낮고, 대출이 부실화됐을 때를 대비한 대손충당금 적립률 규제 기준이 100%를 넘어서고 있다는 점을 들어 가능성을 낮게 예상했다.
공급 위축으로 집값 하락? "정책 제대로 읽어봤나"
이 장관은 “현 수준의 가격 안정에 만족할 수 없고 진정한 안정이 되려면 단기간에 급등한 지역은 상당폭 더 떨어져야 한다”며 “현재 매물은 느는데 집값이 더 떨어질 것이라 생각해 거래가 안 되고 있다. 앞으로 하락세가 이어지면서 거래에서 공감대가 형성되는 가격 수준이 자연스레 이뤄질 것”이라고 말했다.
분양가 상한제와 분양원가 내역공시제로 인해 민간 공급이 줄어들 것이라는 주장에 대해서는 “정부 정책을 한 번 제대로 읽어봤는지 묻고 싶다. 그야말로 기우다. 신문 제목만 보고 그렇게 얘기하면 안 된다”고 토로했다. 이 장관은 또 “일부 언론 등에서 민간 아파트 공급이 줄어 2~3년 뒤 집값이 오를 것이라는데, 그것은 그 분들의 바람일 것”이라고 말했다.
분양가 상한제를 시행해도 민간 건설업체들의 적정 이윤을 보장해 주고, 애로사항인 소위 ‘알박기’ 문제 해소를 위한 공공ㆍ민간 공동사업제 도입, 다세대ㆍ다가구 주택 및 오피스텔 규제 완화 등 조치를 마련했으며, 공공의 공급 역할을 강화하는 등 2~3중의 장치가 마련돼 있다는 설명이다.
민간 건설업자들의 적정 이윤은 “각계 의견 수렴과 용역 결과를 바탕으로 오는 7월 중 발표하며, 경쟁력 있는 기업들이 사업할 수 있는 수준으로 하되 부실기업의 퇴출을 막는 수준까지 높게 책정되지는 않을 것”이라고 밝혔다.
공시가격 기준 1월 1일 원칙, 날짜 바꿔도 똑같다
이 장관은 이어 “수도권에 연 평균 30만호의 주택공급이 필요한데 정부 보유 택지가 풍부해 앞으로는 10년동안 36만호가 매년 나온다. 공급 애로는 해소될 것”이라고 강조했다.
또 분양원가 내역공시제 역시 “사업장별로 공개하면 규제가 된다고 보고 지자체장이 고시하도록 했기 때문에 규제로 작용할 여지가 없다”며 “오히려 폭리를 취한다는 오해를 불식하고 당당히 사업할 수 있는 여건으로 활용할 수 있다”고 말했다. 아울러 최근 SH공사의 분양원가 공개 결과 시세보다 훨씬 낮았다는 점을 들며 “건설업계도 일정 부분 책임을 져야 한다”고 덧붙였다.
한편 올 들어 집값이 떨어져 1월 1일 기준으로 한 공시가격이 시세와 별 차이가 없거나 더 높다는 일각의 주장에 대해서는 “지난해는 하반기에 집값이 많이 올랐는데 1월 1일 기준으로 하니까 반영이 안 됐고, 올해 반영이 되는 것”이라며 “1월 1일로 한다는게 원칙이고, 어느 날짜를 잡아도 똑같은 현상이 발생한다. 또 공시가격이 시세보다 높은 경우는 없었다”고 설명했다.
재건축 규제와 관련해서는 “재건축이 공급을 늘리는 효과를 계산해보니 5~10%밖에 안 되는데 주변 가격을 올리는 부정적 효과는 커서 강도 높은 규제를 하고 있다”며 “분양가 상한제 등이 시행되는 오는 9월 이후에는 부정적 효과가 해소돼 갈 것”이라고 말했다.
이 장관은 “부동산 시장은 시장원리가 반영이 잘 안 되는 시장이므로 당연히 정부가 개입해서 시장원리가 작동하도록 해야 한다”며 “공정한 관리자 입장에서 개입하지 않는다면 무능한 정부이고, 직무유기다”고 강조했다.
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